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最近，提前还贷潮新闻再度霸屏，成为舆论关注焦点。自去年以来，为遏制住屋按揭贷款下滑，银行不得不重启提前还款收违约金的旧规，此举虽然遭到一连串的口诛笔伐，但提前还房贷排队预约等额度的做法，已然成为很多银行稳定房贷的无奈之举。银行按揭客户排队提前还房贷，这种现象过去并不多见。究竟是什么引发客户提前还贷潮?这背后的真相到底是什么?对商业银行未来究竟会产生哪些深远影响?本文将为您揭秘提前还贷潮“真相”。

一、为什么出现提前还贷潮

2020年以来，受疫情反复多发和全球性经济危机蔓延的持续影响，房地产行业接连遭受重创，房地产市场也一直萎靡不振。但为什么会出现提前还贷潮呢?分析认为，提前还房贷潮的出现不外乎以下四方面原因：

(一)经济持续下行，预期收入减弱。2022年以来，新冠疫情在全国多地扩散，对经济运行、物流运输、生产供应产生严重冲击，直接和间接影响到居民实际收入水平。据国家统计局数据显示：2022年，全国居民人均可支配收入36883元，比上年名义增长5.0%，扣除价格因素，实际增长2.9%(2021年同期增长8.2%)，其中，城镇居民人均可支配收入49283元，增长3.9%，扣除价格因素，实际增长1.9%;全国居民人均消费支出24538元，比上年名义增长1.8%，扣除价格因素影响，实际下降0.2%。其中，城镇居民人均消费支出30391元，名义增长0.3%，扣除价格因素，实际下降1.7%。从上述数据不难看出，城镇居民收入增速大幅放缓的同时，居民消费意愿也在同步大幅下降，这充分说明部分城镇居民开始有意识调整家庭收支结构。基于对未来预期收入的不确定性考虑，越来越多的消费者开始减少消费支出，提前归还住屋按揭贷款，以降低家庭负债占比。城镇居民预期收入下降，这是本轮购房者扎堆提前还房贷的一个内在动因。

(二)房地产不景气，房贷增速放缓。近三年来，房地产行业遭遇前所未有的调整压力。据中指研究院最新发布的数据显示，2023年1月，全国100个城市新建住宅平均价格环比下跌0.02%，新屋价格已连续下跌7个月。恒大等一批房地产相继暴雷，全国部分地区楼盘项目烂尾，无法交付甚至出现集体断供停贷，房地产行业危机频现。尽管国家层面积极调整房地产政策，采取保交楼、保交付等一系列房地产救市措施，但总体看收效甚微。统计资料显示：2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%;其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。在房地产市场行情低迷，未来屋价走势不确定的情况下，出于买涨不买跌的投资避险心理，绝大多数居民并不看好当前的房地产市场。居民投资买房的消费心态悄然发生变化，买房子的人越来越少，银行按揭贷款的市场增速放缓。其实，房贷客户提前还款一直都有，只是这两年住屋按揭贷款入不敷出，房贷增速放缓，提前还款的问题才倍受关注而已。2021年全国个人住屋按揭贷款余额38.86万亿，同比增长6.2%，创下2019年一季度以来的最低增速。还得多增的少，银行房贷普遍面临不增反降的压力，迫使一些银行不得不采取排队、预约、等额度等一些非常规措施，尽量延缓贷款提前归还，乃至出现银行排队提前还贷款的尴尬局面。

(三)通胀预期上升，投资渠道有限。疫情以来，受国内外经济刺激政策影响，国内大宗资产价格大幅上涨，央行连续减息降准，流动性宽松和需求拉动CPI和PPI价格指数持续走高，国内通货膨胀预期上升。目前老百姓的投资渠道相对较窄，主要集中在股市、银行、房子三个方面。受经济持续低迷拖累，三个投资渠道分别遭受不同程度重创。一方面居民收入增长跑不过物价上涨，老百姓普遍感觉手头钱紧，不愿意再负债投资;另一方面股市持续低迷，银行打破刚性兑付，产品收益率开始直线下滑，很多到期产品收益率甚至跌破净值，出现亏本。存款、股票、投资收益率远低于房贷利率，到期资金没有更好的投资去处，提前还贷款降负债成为很多家庭的第一选择。这一部分客户，绝大多数会选择部分提前还款。

(四)中介搅局分流，按揭转房抵贷。目前，商业银行不同贷款产品利率定价、产品属性差异较大，客观上为不法中介机构按揭转贷提供了逐利空间。比如小微企业房抵贷产品、个人消费贷款产品利率普遍在3.7-4.3%左右，不但利率远低于5%-6%的存量房贷利率，而且还款方式灵活，每月还息，到期一次归还本。100万住屋按揭贷款利率按便宜一个点利差计算，一年可以节省贷款利息支出1万元。以100万贷款利率为5%的20年按揭贷款为例，每月贷款利息4166元，贷本金支出约4100元，合计还贷金额8266元。如果住屋贷款替换为4%的房抵贷或者消费贷，同样100万贷款每月只需归还贷款利息3300元，借款人当月还款压力减轻40%。更为重要的是按揭贷转为房抵贷，不但贷款利率降下来了，而且先前归还的贷款额度还可以再重新增加上去。同样金额贷款月供可以供两倍贷款，对借款人来说，何乐不为呢?社会上一些不法贷款中介正是瞅准这一政策空子，打着银行房贷中心旗号，诱导存量按揭客户置换房抵贷业务，赚取贷款介绍费和过桥费。一些银行迫于小微企业贷款增长压力，对本行房抵贷业务替换他行按揭贷款也睁一只眼闭一只眼，有的银行甚至与中介机构合作，批量开展房抵贷业务。房抵贷、消费贷替换按揭贷款，一定程度上助长了住屋按揭贷款提前还款，这部分贷款客户大都采取全额提前还款方式，一位不愿具名的国有银行贷款中心负责人称，按揭转办房抵贷业务，在提前还款客户中不在少数，具体占比行际间会有较大差异。

二、提前还贷潮的幕后真相

从表面上看，客户提前还房贷是因为房贷利率持续走低，消费者基于降低家庭负债考虑，提前偿还存量房贷，进而引发提前还贷潮。提前还贷潮的兴起，折射出商业银行经营管理中的深层次矛盾与问题，发人深省。

(一)银行信贷文化扭曲。为什么那么多客户心甘情愿配合贷款中介开展按揭贷款转房抵贷业务?其中，固然有降低付息成本的利益驱使因素，但商业银行扭曲的信贷文化也在一定程度助长了提前还款潮。长期以来，对于普惠小微贷款的信贷审批，商业银行讳莫如深，普遍存有不良贷款怕事后追责的顾虑与担心。在业务经营取向上，更加偏好有个人住屋抵押的房抵贷业务，抵触、排斥信用贷等其他小微信贷产品。房抵贷业务以风险小、审批通过率高而备受青睐。在此种经营逻辑导向下，个人抬头的房抵贷业务成为很多商业银行普惠小微信贷的主流业务，在一些基层行房抵贷业务占比高达90%以上。这在客观上，加剧了房抵贷替换住屋贷款的行业竞争。

(二)产品创新不足。银行住屋按揭贷款产品创新远没有跟上业务发展步伐。在利率定价、贷款期限、还款方式等方面因循守旧，不敢越雷池半步。比如，小微企业贷款可以无本续贷、可以按月还利息，一次性还本金，而住屋按揭贷款只能采取等额本息和等额本金两种方式。与其他信贷产品相比，住屋按揭贷款产品最单一，模式最简单，无法满足购房者多元化融资需求。比如很多存量房贷，偿还了很多年，只有一个房产做抵押物，借款人如果想再增加贷款，没有可以再抵押的房产了。存量房贷客户的贷款额度只能降不能增，这也间接造成住屋按揭贷款被大量替换成经营贷与消费贷。

(三)银行考核激励错位。普惠小微贷款的经营成本和信贷风险相对较高，银行内在动力不足，这是事实。围绕小微企业融资难、融资贵问题，央行先后推出定向降准、差别存贷比、低息杠杆工具等一系列窗口指导，银监部门也加大小微信贷“两个不低于”“两增两控”监管考核。商业银行迫于监管考核的压力，既要千方百计完成监管小微企业“两个不低于”考核指标，又要“两增两控”控制小微信贷不良攀升，保持利润增长，还要防止不良贷款问责被秋后算账。对商业银行来说，普惠贷款是必须完成的任务，不良贷款又是只能降不能升的考核指标。鱼与熊掌要想兼得，在很多基层银行，完成普惠小微贷款只能盯着房抵贷等一些低风险业务上做文章。

三、对银行经营的深度影响

去年以来，随着央行逐步降低LPR利率定价水平，特别是债融市场的复苏，提前还贷早就不是什么新鲜事。很多大型贷款企业通过债券市场融资，或者以央行补贴贷款的方式替换高利率贷款。提前还贷不是住屋按揭贷款的个体现象，公司贷款也同样面临提前还款的压力;只不过银行应对按揭贷款提前还款事件被放大而已。但如果银行提前还款持续放大，对银行经营将势必产生深刻影响。

(一)利润增长承压。对银行来说，住屋按揭贷款是一项长期稳定的优质资产，也是商业银行利润稳定增长的重要来源之一。据2021年四季度年报推算，工农中建四大行房贷利润贡献分别占到18.38%、20.08%、18.10%、13.18%。提前还贷潮的蔓延扩大势必对银行利润增长带来严峻挑战。

(二)不良比率上升。在总量增长受限的情况下，按揭贷款提前还款额的增加，会相对增加房贷业务不良贷款比率。对于绝大多数提前还款客户来说，其银行借款状态均为正常。不良贷款绝对额没有增加，但房贷基数却在逐步缩小，提前还贷相当于变相抬高不良贷款比率。这一比率对于按揭贷款业务规模不大的中小商业银行来说，尤为明显。

(三)信贷结构失衡。商业银行经营“流动性、效益型、安全性”的三性要求，存贷期限保持长短搭配，适度匹配。上市银行2021年四季度年报显示，工、农、中、建等四家房贷主流银行，其个人住屋按揭贷款占总贷款比重分别占到本行总贷款30.79%、30.52%、26.14%、34.04%。住屋按揭一向被视为银行中长期贷款稳定增长的基本盘，如此天量级的存量贷款，一旦被提前还贷潮撼动，势必造成中长期贷款的急剧下滑，对银行资产负债平衡构成巨大冲击。这一点，以按揭贷款为主的国有股份制大行面临的挑战可能更加突出。

(四)客户群体流失。与贷款规模下降、利润增长下滑相比，提前还贷对银行最大的影响当属客户群体的流失。按揭贷款客户是银行优质客户群体，也是银行零售转型的重要抓手。银行通过按揭贷款可以锁定客户10年、20年甚至30年，全面深入的开展交叉销售。房贷客户结清贷款，就意味着房贷客户与银行业务的终止。

好借好还再借不难，提前还贷潮对银行的影响，除经营效益之外，银行公信力也同样面临考验。商业银行应积极应对，以更加包容心态、更加创新的思维去改善服务。

本文作者介绍：EFP管理师，山东师范大学特聘教授、硕士生导师，资深从业者。